貸事務所
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関連Q&A
- 貸事務所・貸オフィス・貸ビルの仲介が中心の不動産会社に営業で勤めています。しかし、事務所移転を考えているお客様を見付けることが出来ず、売上が伸びません。営業のコツみたいなものがあれば、ご教示下さい。--------------------------------------------------------------何か営業のコツみたいなものがあれば、ご教示頂ければと思っております。宜しくお願い致します。東京２３区内で貸事務所・貸オフィス・貸ビルの仲介が中心の不動産会社に営業職で勤めています。しかし、事務所移転を考えているお客様を見付けることが出来ず、中々売上が伸びません。１階に店舗を構えていますが、来客は皆無に近いです。会社は・・・①事務所は１階にあり、店舗としても構えています。②店頭に物件情報を載せた看板を設置しておりますので、外から見ると不動産会社である事は分かります。③会社のホームページはあります。④定期的に物件情報を載せたメルマガを発行しております。⑤アットホームの会員です。⑥オーナー様とのお付き合いで住居も少し扱っているので、スーモの会員です。※１つ１つ会社に飛び込み営業をすれば良いでしょうなどの効率の悪い営業方法の回答はご遠慮下さい。
- 今やっている営業方法で売り上げが伸びないとの質問ですよね＜１つ１つ会社に飛び込み営業をすれば良いでしょうなどの効率の悪い営業方法の回答はご遠慮下さい＞なぜ効率が悪いと決められるのでしょうか？それで売り上げが伸びればそちらの方が効率が良いということではないでしょうか？参考になるかどうか判りませんが昔、訪販をしていた時に言われたことです1日中、毎日、毎日、朝から夜までチャイムを押せば「ちょうど欲しいと思っていた！」というお客様に逢えるだろうしかし、それでは効率が悪いだろう『欲しくないお客様に欲しいと思わせることだよ』質問者さんは今引っ越しを考えていますか？では一生その場所に居ようと思っていますか？つまり、今、移転の必要に迫られてはいないが、「こんな物件があるなら早期で移転した方がお得だ！」と思わせる広告ではないでしょうか1件1件の訪問営業は確かに効率は良くありません。私もそう思いますしかし、先で「移転しよう！どこに相談しようか？」といった時の種まきであったり「そう言えば、○○会社が移転したいと思ってるみたいだよ」といった情報収集の場でもあると思いますネット広告に他社の移転情報まで書いてくれる人はいませんから（笑そういった【使い分け】も必要だと思います店舗に居て、お客様が来てくれるのであれば訪問は必要ないでしょうが、来店者が少ないのであれば、座ってる時間、歩いた方が売り上げは伸びるのではないでしょうか？HPなどのネット広告は今必要な人しか観ないでしょう営業のコツは、今、必要と【思わせる】ことだと言われました10の企業に移転の話しをして移転する可能性はどれくらいでしょうか100では、1000では・・・・πを増やせば可能性（確率＝売上）は上がります効率は【思わせる】でπ（無駄）を減らすことだと思います
- 特殊建築物から事務所への用途変更。1階が店舗、2～4階が共同住宅である建物なんですが、1階を店舗のまま使用し、2～4階部分を貸事務所に用途変更する場合用途変更確認申請などの申請は必要でしょうか？主要構造部は変更する予定はありません。あっても過半にはならないと思います。概要 鉄骨4階建て １層約90㎡×4 築30年くらいです。宜しくお願いします。
- 建築基準法等専用掲示板http://www.ath-j.com/cbbs2/cbbs.cgi?no=10専門家の集まる所の方がいいでしょう私はあいまいなものは、担当に聞いちゃいます・・・・・・構造も改修しろ、といわれなければいいですね
- ＦＸ取引をメインにして企業化するメリットはありますか？あくまでも例えばの話です。ＦＸで飯が食える収入が確実に上げられるとして、企業化（法人化）するメリットはありますか？ＦＸによる収入が年１０００万だとしましょう。企業化する理由として考えられるのは、１．家族を社員扱いにして給料を支払う形をとる。２．ＦＸ用の部屋（貸部屋・貸事務所・別宅など）を事務所とする形をとる。３．アパート経営など、事務所・店舗を構える必要の無い自営業と併用する。などです。主な目的は、税金対策です。申告は税理士に委託するものとします。仮の話ですので、あまり掘り下ないで、一般論としてお考えください。
- ５年前なら、法人にするメリットは少なかったかもしれません。しかし、現在では住民税、健康保険がすごく高いです！ですから、法人化のメリットはあると思います。ただし、税理士さんによって、金額が全然違います。会計事務所などに頼むとすごく高いので、個人でやってる税理士さんのほうが安いと思います。申告、つまり決算と、法人住民税などをやってもらって、だいたい、７万～１５万だと思います。法人化するメリットは、やはり経費で落とせる、ということです。しかし、利益が出てしまうと、半分税金で取られますから、そのあたりをどうするか？という問題になります。会社に自己資金を貸し付けて、利益がでたらそれを返済にあてるというのがいいのですけど、そのために、わざと赤字の会社を買ったりする人もいます。しかし、税金を払わないために経費を使うということは、無駄な出費の原因となることがあります。
- 海外航空券受託運用という話を聞き試してます。３か月お金を預け、毎月３％の固定利益が振り込まれます。５０万円預けたら、１万５千円/月振り込まれ３カ月後元本戻ります。同じような運用されてる方いませんか？その会社の営業曰く、航空会社が旅行代理店へ座席の割り当て前の段階で一定数を買い付け７０～８０日後利益確定し売却し、利益を得るそうです。ただ、この会社をネットで調べても全く出てきません。住所も事務所がマンションの貸事務所です。電話は固定電話でつながりました。なぜかと問うと、あまり公にすると航空券の売買システムが均衡を保てないとのことです。怪しいですが、半年以上利益は振り込まれています。増額の話も持ちかけられますが不安なので、航空券のシステムに詳しい方や同じような運用をされてるかたのアドバイスをお待ちしてます。
- ありえない話し。辞めた方がいいです。じゃあ、まず、どの航空会社がやっているんですか？一定数を買い付け７０～８０日後利益確定し売却してって、お客さんがいない時は、どうするの？売却ってどこに、誰にするの？航空券の販売って旅行業務取扱管理者がいなくちゃ、会社はダメなんだよ？そういう会社はちゃんと登録番号が必要なんだよ？それに、航空会社は水商売ですよ？安定した収入なんてない！！！！利益確定もありえない！航空券を売ってなんぼの世界。その航空券の運賃だって、いろいろしくみがあるし。自分だったら、即、手を引いて、お金を回収します。
- 会社の入っているビルのトイレで、女性の汚れ。注意する方法はないでしょうか?私の勤務している会社は、ふるーいビルで3階建てです。会社の敷地内側に出入り口があるのですが、門を入らなくても、道路側にも小さな出入り口があり、入口すぐに階段があり、２階と3階に上がることが出来ます。ビルの持ち主は私の会社の社長ですが、２．３階は貸事務所になっています。2階に共同トイレがあります。(私は1階を使用。)2.3階には2部屋ずつあり、3部屋の事務所が使用されています。※私たちの会社側しか1階はありませんが、2階は変なつくりで行き来が出来るようになっています。ただしトイレを通じてだけ。共同トイレなので「お互いにきもちよくキレイに使いましょう。」「汚れていることに気づいたら掃除をしてください。」と、大昔から張り紙がしています。築40年以上のビルで、男子用はなく、和風トイレが1つだけです。3つの事務所がありますが、201号室は男性1人のみ。202号室は男性2人、50代女性1人。301号室は男性2人、20代女性一人。ここのトイレがちっとも掃除しないんです。で、結局私が1週間に1度掃除することになるんですが、イヤなのは、女性の日です。和風トイレなので、一目瞭然なんです。外の人は使わないので二人のうちどちらか、なんですが、なめるほどキレイにして、とはいいませんが、女性だったら、和風の場合、立ち上がったらすぐに気づきますよね?すぐ手元にトイレクイックルをおいているし、トイレットペーパーでもいいちょっとふけばすむことではありませんか?私だって毎日掃除するわけではありませんし、使用者が掃除をしてください、と不動産屋からも頼んでいます。多人数の大きなビルならともかく、全員でも7人しか使わないのに…。すぐならともかく、何日もたっている女性の汚れを「なんだって私が毎回毎回…。」とブツブツ言いながら掃除をしています。1人事務員なので、私がするしかありませんし…。何かいい方法はないでしょうか?
- 女性の日、って50代の人はもうアガってるんじゃないでしょうか＾＾；だとしたら残るは20代の子では・・・それにしてもあなた一人で毎度掃除してるっておかしい。他の二人は業者に頼んでるとでも思っているんでしょうか。トイレ貼紙したらどうですか？汚れてないか確認する旨を・・・大昔から貼紙がしてあるようですが、一新してキレイなものを作ってみては？ああいう汚れは一度気がつかないと本人は分からないようです。最後に確認する習慣がないんでしょうね。他人の汚したのを見たこともない。汚してしまう事もある、って想定外だからかな。自分もあやまって汚したときは出て行く前に気がついてよかった～!!って思ったことあります。あんなの気づかないと大恥です。交代で掃除当番にしてもらえるよう社長に相談できませんか？
- 非常灯のバッテリーは備品？貸ビル業のものです。物件引き渡し（1/7）後、（１棟のうちワンフロア）貸事務所内装の非常灯が全て点灯せず、新規入居テナント（工事中）から貸主負担で直せ（1/18）と言われています。モノ自体が古いのは承知していますが２ヶ月ほどの空室期間が原因でしょうか。原因はともかく、居住用建物ではガスコンロ点火用の電池や、電球などは備品・或いは消耗品として借主負担の特約が認められていますよね。当該貸室の貸室賃貸借契約書にはそのような特約はありませんが、消防設備や躯体にかかる工事業者については貸主指定が明記してあります。引渡した以上、借主負担だと思うのですが。私は事務所を貸す、というのはエアコン・トイレ・消防設備も含め無償貸与、という考え方で、原状回復も事務所にして戻してもらうのですが、新規テナントは医院で、大幅なレイアウト変更があり、所轄の消防署から開院前に消防検査をするよう言いつけられているようです。消防設備点検は毎年２回行っており、これまでこのような不具合は報告されていません。また引き渡し時に、非常灯の灯火までは互いに確認していませんでした。また先方手配の内装屋が下見の際（昨年11月下旬）、消防設備まで見ておらず、予算オーバーしたがため（と言っても上記のようにこの内装屋に施工させるつもりはありませんが）、２ヶ月近く経ってからこちらに吹っかけてきているようにも見えるのですが。ご見解をお願い致します。
- まず、非常灯（天井面に埋め込まれてる物が多い）は消防設備ではありません。誘導灯（出口で緑色）は消防設備です。テナントビルの場合、非常灯、誘導灯はオーナーの設置ですが、内装のレイアウト変更に伴う、移設・増設は借主負担が多いです。非常灯・誘導灯ともにバッテリー内蔵が多いです、バッテリーの寿命はメーカーでは2年と言ってますが5年以上もつ場合もあります。空室の時に電源を切ってしまってバッテリーを完全に放電させたのも原因かもしれません。１．誘導灯・非常灯などはテナントのレイアウトが決まる前に部屋の大きさなどから設置する義務がオーナーにあります。それを設置しないと役所の竣工検査に通りません。着工前に着工届け、竣工時に着工届けとおりに器具がついているか検査しませんでしたか？２．オーナー設置の物ですので維持管理はオーナーです。テナントが増設したものがあればテナントでしょう。３．電気工事会社の設計部門に従事してます。誘導灯・火災報知設備は消防法、非常灯は建築基準法ですので関係機関が違います。ただし、非常灯は非常時の避難経路にもなるので消防検査での指摘にはありませんが、消防の査察があった場合には蓄電池のパイロットランプ（蓄電池の充電）を指摘していく場合もあります。これは所轄消防によって違います。県の建築指導課は年次点検などには出向きませんので消防が見ていく場合があります。
- 教室風の部屋、自宅、或いは、わざわざアパートやマンションや貸事務所やテナント借りて、（持って）教室風に改造してる人居ますか、私と、お母さんは学校（小、中、高）の部屋が大好きなのでたまたま今居る所が、塾の跡だったので机といすも２セットだけ置いて行ったのが有りましたし、ヤフオクで、電子黒板９８００円で手に入りましたし、教育用テレビも持って居ますし、天井の照明器具も学校その物ですし、後BGM用スピーカーは現在オースミのAV-635Ⅱですが、これだと今の家庭や商店になってしまうので、木枠のグレーの教室用スピーカーを手に入れて付け換えたいと思います、でも普通教室は、黒板の真ん中辺りに1個だけのようですが、これですとモノラルでせっかくの音楽が台無しになるので左右に付けたいです自在ホーキも買って来たし、これでソフト麺食べてミルメークでも飲めば最高ですね、教育番組のビデオ見ながらね、こんな事考えてる人他に居ますか、鉄道や航空やバスのマニアは居ますが学校の教室好きの人居るんでしょうかね、掃除用ロッカーも隣町の中学より貰いました、後何が有れば良いですか、テレビドラマのように書道や絵画の展示でしょうか時間割や決り事のポスターでしょうか、ダイソーで100円の努力と忍耐の布の旗は買って飾りました、何かこうしたら良いと思える事お教え下さい、現役教師さんや塾講師の方或いはテレビや映画で見てこうだと分った方ぜひアドバスお待ちします、その部屋には生活用品や普通の家庭用家具はなるべく置かない様にしてますそれでは。
- 色々な世界にマニアがいますから良いと思いますよあまり興味はありませんが気持ちはものすごく理解します給食の食器でご飯を食べてみたり・・・楽しそうですね♪
- 火災保険 地震保険についてです。新宿の築20年（借地 ）鉄骨8階建て １～６Ｆ ワンルームの貸事務所 ７～８Ｆ 住居です。敷地13坪ほどの狭小ビルです。10年の更新時期がきて今まで1億の火災保険 半額の地震保険に入っていたようで、ローン残のある銀行からは質権設定依頼書、大手損保の保険会社からは同じ金額で引き続き契約更新依頼のはがきが来ています。今まで全くタッチしていなかたのですが、相談を受け、保険内容も確認しなければならないとは思いますが、時価相当の保障しかでないのでかけすぎと思っています。銀行と保険会社に問合せをしようとしている段階なのですが、全く知識がなく、何を聴いていいのかも正直わかりません。ローン残1000万、現在資金の余裕はないので、なるべく余計な出金ができない状況です。
- 火災保険は、時価で契約する方法と新価(再取得価格)で契約する方法とがあります。 時価の場合は当然経年劣化で毎年価格は下降していきます。ただし保険金額の設定と考えた場合、評価の計算の方法で一定の範囲内であれば調整することで同じ保険金額を維持し続けることもできます。（できてしまいます） 新価というのは「現時点で同等建物を新築した場合にいくらかかるか」といった観点で評価される額になります。実際の真逐次の建設費を上回る場合もありますし、下回る場合もあります。 この両者は契約時に選択することになります。 銀行に質権があるということですが、銀行としてはローンの残債額以上の保険金額を設定してもらえば文句は無いはずです。 補償といった観点ではあまりお勧めでは無いですが、ローン残高１０００万円と時価評価額とを勘案して保険金額の設定をし時価評価ということで保険契約をするのが、保険料を一番抑える事ができると思います。
- オークションの代行業者について詳しいかたお願いします。中国か韓国と思われる代行業者らしき人に落札されました。住所は貸事務所のような所で、番地の最後に意味不明な長い数字が書いてあります。（管理番号？） そこで質問です。1.代行業者（落札者）が海外の依頼者に転送する際、個人情報はどうしているのでしょうか？送った荷物を開封せず宅配の伝票も貼ったまま海外に転送ということもありえるのでしょうか？2.代行業者（落札者）との取引でトラブルがあったかたは、どのようなことがあったか教えてください。
- 1、何とも言えませんが、通常は開封して内容の確認や、納品書が入っていないかなどを、チェックしているはずです。いくらで買ったかばれたらまずいですからね。ただ、そのまま、海外に発送して相手先の会社で確認という事もありえますが、税関でヘンなトラブルを起こしかねないのでそれはないと思います。２、代行会社のほうが、スムーズです。トラブルも有りません。
- 固定資産税について教えてください。１階部分…貸事務所 2，3階部分…自宅 でしたが、1階をリフォームし両親に住まわせて内階段なしの2世帯住宅にしています。固定資産税明細書には、1階部分が【事務所】となっています。【居宅】に直した方が税金は安くなりますか？
- 市町村によっても判断が異なると思いますが・・・。家屋に関しては、経年減点が事務所と居宅では違いますので、安くなる可能性はありますが、リフォームしたことで内部仕上げなどは新しくなっていますから、その分高くなるかと思います。さらに、事務所から居宅となれば、設備（お風呂やキッチンなどなど）はかなり増えると思いますので、結果かなり高くなってしまうかもしれません。土地は面積によりますが、２世帯とみて判断してくれるのであれば２００㎡×２世帯＝４００㎡までは住宅用地の特例（1/6）が適用されますから、２００㎡以上の土地であれば、安くなるでしょう。
